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董藩对2006年房地产市场的十大预测

2019/05/22 来源:郑州信息港

导读

董藩:对2006年房地产市场的十大预测进入2005年12月以后,不断有媒体朋友打,开始肯定我2005年提出的一些观点,特别是我对房价

董藩:对2006年房地产市场的十大预测

进入2005年12月以后,不断有媒体朋友打,开始肯定我2005年提

出的一些观点,特别是我对房价问题的预测,并约我谈谈2006年房地产市场的发

展趋势。肯定我过去的观点我很欣慰,但谈预测多被我拒绝。因为谈预测是一件十分

严肃、科学的事情,过去每次言及预测,我都额角渗汗,牙齿打颤,生怕背上“胡说”、

“炒作”之名。当前中国房地产市场正处于特殊发展时期,影响它的因素和力量十分复

杂,虽然大的发展趋势明朗,但要对年度动向和事件进行预测,既需要深厚、全面的

相关学科知识,又需要能在思维和视野上把握大势,还需要跟中央高层决策者有些“

心灵感应”——所以,预测者从来不是站在“十字”路口,而是“梅花”路口,想走错很容

易,想预测对就有点儿“九天揽月”的味道了。

但是,在2005年的一天,我的受到了鞭炮般的信息“轰炸”——除了祝

福,就是让我预测房价,而且强调“连搞房地产的教授都不说话”,就是“不顾学者的

道义”、“没有感”、“没有胆量”。既然大家“孜孜以求”,我只好牺牲一点儿休息

时间,跟大家随便谈谈。一孔之见,错误难免,请不要当真。

1.房地产价格依然上涨,但还是要给中央政府一些“面子”,变得“温顺”些。估

计将以7%为支点,上下波动2个百分点,即5~9%,低于或接近GDP增长速度,

其中以居于5~7%的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长

速度,也是国家调控成绩的体现。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息,但我

坚信5~9%的增幅将是房地产价格调控的基本目标。尽管总有学者主张强行下拉房

价,但GDP仍在快速增长,要让房价“反其道而行之”,这无异于“痴人说梦”!要是

低于5%,如果不是遇到了“非典”这样的极特殊事件,就表明数据有水分了。

2.城市土地控制会出现“紧中有松”迹象。“8?31”大限之前政府虽然集中放

了一些地,但大限之后土地市场管理得还是比以前紧的,这对开发市场确实有影响,

进而影响着市场供求关系。如果需求不动,要控制房价,只能增加供给才能达到目的。

但要增加供给就要放地。2006年依然要严控房价大幅上升,土地管理部门纵有千

般理由把紧关口,也要给建设部门和各级政府主要领导点“面子”。况且早有开发商往

国土资源部的大院里投了枚“地荒论”炸弹,房价再大幅上涨,土地管理部门想置身事

外,立个“洁身自好”的牌坊,大众也难答应啊!

3.“政策恐慌期”已经过去,市场逐渐恢复。不会有2005年那样“排山倒海”

的政策出台,但会有一些体现节能省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台,如控

制套型结构,控制商品住房开发,鼓励中低价位、中小套型住房开发,推行实名

购房制度,限制内部认购,加强对中介市场的管理,出台住房专项维修基金管理办法

等。除了建设部外,这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政

府。虽然“抑制”仍是主调,但不会是的声音,毕竟市场继续观望下去不行。

4.对消费需求的引导可能引起中央政府的重视。放松土地控制是不得已而为之,

而且幅度十分有限,控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅

建筑面积已经超过26平方米,如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小

不是好事,住的太大也不是好事。别墅生活在中国将永远是异邦情调,不适合国情;

住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展埋下隐患,终咽下这

个“苦果”的还是全体人民。不承认房地产业的支柱地位不对,过分倚重房地产业拉动

经济增长也不行。

5.住房保障问题得到重视。“住房保障”曾一度在政府的词典里消失了,各级政

府都津津乐道于住房制度改革的成绩。2005年,经济适用房被媒体炒得“臭不可

闻”,海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民

意,再加上控制房价的压力巨大,于是,一些地方政府开始积极兴建经济适用房,并

开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题,这正是我积极

倡导的。而且回龙观新楼地面塌陷事件让我更加深信不疑:实物补助或早或晚走投无

路,货币补助才是住房保障的发展方向!

6.房地产理财观念更加深入人心。穷人关注保障,而富人则关注理财。股市未

老先衰,而房市则丰姿绰约,青春摇荡。尽管2005年房市“不听话”,中央政府对

它来了个“泰山压顶”,但房价总体上不见下跌。除上海等个别城市外,房市依然妖娆

迷人。现在的富人有很多受过高等教育,分析、把握大局的能力大大增强,尽管政府

依然在实施房地产调控,我行我素者仍然不少,而且调控过程中的激烈讨论似乎更让

房地产理财观念深入人心。这就给宏观调控带来了更大压力:光靠行政措施不行,立

法手段必须登场了!

7.物业纠纷增加,冲突加剧,呼吁主管部门采取规范措施。物业公司原本是以

“微利”、“服务”面孔出现的,但业主们都说它是“天使的脸庞,魔鬼的心肠”。200

5年虽有“从被窝里拖出业主”这样骇人听闻的司法干预,但也有美丽园业委会全面胜

诉、物业费大降这样大快人心的消息——谁怕谁啊!于是,纠纷在增加,冲突在加剧,

为服务质量,也为收费定价问题。纠纷还使人们开始反思物业管理模式问题:李建国

的“物业革命”不无道理,本教授认为,业主委员会踢开物业公司闹革命,直接从市场

上雇佣专业服务力量也是可以探索的嘛!

8.着名房地产商将出现总部迁址进京的迹象。有意做行业“龙头老大”的不止1

0家,胸怀挤进“TOP 10”大志的更不下100家。但能否成为“龙”,除常规条

件外,还与你是呆在“河里”还是“海里”有关。政治家们只有集中在北京才能运筹帷幄,

科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外,要跨区域发展,

不在北京,指挥棒就不灵——它不仅是全国、档次的市场,也是政策、信息的

主要发源地和合作者、人才的聚积地。顺驰总部已迁至北京,2006年还

会有大佬做出类似决策,并引发其他大公司的思考。非去北京吗————是的!没办

法,这就是“首都效应”,也是中国特色。

9.海外开发商开始做进入的前期准备。按照现行法律规定,海外投资者要在中

国大陆注册独资房地产开发公司很困难,想进来只能以合资、合作的方式操作。但是,

合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进,外商自由进入大陆市场为

时不远。宏观调控后,大陆房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将

更加规范,投资程序也更加规范、合理,这增加了外国投资者进军中国市场的信心。

2006年,有意进入大陆市场的海外房地产开发公司将开始进行前期调查、准备、

选址,研究大陆的房地产法律与开发项目定位,以及与大陆各方的合作问题。对开发

商来说,是“狼”要来了,但对消费者也许是好事。

10.海外REITs仍难在大陆开展业务,但大陆开发商开始考虑通过REITs

谋求海外上市。中国大陆对涉外金融问题历来谨慎,尽管海外金融机构要求中央政府

开放金融市场的呼声一直很高,但对一个大国来说,保持金融体系的相对独立性至关

重要。虽然目前海外REITs在中国大陆活动比较频繁,但制约REITs发展的

政策、法律保障和市场环境仍然十分明显,所以2006年海外REITs在大陆还

难有大的作为。但是,东方不亮西方亮,个别公司通过REITs在香港的成功上市,

给了许多同行新的启示:象长颈鹿那样,把脖子伸到栅栏外,仍然是不会饿死的!

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